DSR은 무엇인가? DSR 규제와 DSR 계산하는 방법

올해 7월 이후부터 대출 신청 건에 대해서 DSR규제를 강화할 것이라는 정부 정책이 발표되었는데, DSR은 무엇인지 이 규제로 인해 대출 가능 금액은 어떻게 바뀌는지를 알아보자.

 

 

1. DSR은 무엇인가?

총부채원리금상환비율을 뜻하는 Debt Service Ration의 약자로, 내가 1년 동안 버는 돈에서 나의 모든 대출금이 차지하는 비율을 의미한다. 더 쉽게 말하자면, 내가 돈 갚을 능력이 얼마나 되는지 수치로 나타낸 것이다. 그런데 정부에서 DSR을 규제한다고 하는데 이게 무슨 의미일까?

 

 

 

2. DSR 규제

금융위원회의 발표에 의하면 올해 7월부터 서울을 포함하여 투기 지역, 투기 과열 지구, 조정 지역에 DSR 규제를 적용하여 DSR 40%가 넘으면 대출을 해주지 않는다. 비 조정지역은 현재 DSR 규제를 받지 않는다. (하지만 언제 또 법이 바뀌게 될지 모른다.)

 

 

 

3. DSR 계산하는 방법

가장 쉽게 계산하는 방법은 나의 연봉에 40%를 곱하면 된다. 

나의 연봉 X 40% = 내가 1년 동안 갚아야 할 원금+이자의 마지노선 (이 금액이 넘으면 규제됨)

나의 연봉이 5천만원이라고 하면, 

50,000,000 X 40 % = 20,000,000 (대출원리금)

1년 동안 내가 갚아야 할 돈이 2천만 원을 넘으면 안 된다는 뜻이다.

2천만 원의 범위는 담보 대출, 신용 대출, 학자금 대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출을 다 포함한다.

(전세자금 대출은 포함되지 않는다.)

 

나의 연봉이 1억이라고 하면,

100,000,000 X 40 % = 40,000,000

나의 대출원리금이 4천만 원을 넘으면 안 된다. 4천만 원을 넘으면 DSR 규제에 해당되기 때문에 추가 대출을 받지 못하게 된다. 내가 주택담보 대출 이자로 1년에 15,000,000원을 내야 한다면, 그 외 대출은 25,000,000원을 넘으면 안 되는 것이다.

 

즉, 나의 연소득보다 대출이 너무 많다면, 더이상 대출을 못하게 하겠다고 규제하는 것이 DSR이다.

 

 

 

4. 차주별 DSR 단계적으로 적용

 

불행 중 다행인 것은 DSR을 단계적으로 적용하겠다는 것이다.

DSR 단계적 도입

 

 

현재는 투기/과열지구에 9억원 초과 주택과 연소득이 8천/1억 원 초과만 제재 대상이었다. 그래서 비규제 지역에서 대출을 받거나 연소득이 8천만 원 미만일 때는 규제를 받지 않았다. 21년 7월부터는 전 규제 지역에서 6억 원 초과 주택을 살 때 또는 1억 원 초과 신용 대출을 받을 때 DSR 40% 적용을 받는다. (이전에는 내가 수도권에서 8억 원의 집을 샀을 때 DSR 40% 규제를 받지 않고, 대출을 받을 수 있었는데 이제는 규제를 받는다는 뜻이다.) 심지어 23년에는 총대출액이 1억 원만 초과되어도 DSR 40% 규제가 적용된다. 

 

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현재 신용대출이나 주택담보대출을 받았거나, 받을 예정이라면 이번에 바뀌는 DSR규제로 인해 내가 받을 수 있는 대출한도가 줄어들기 때문에 미리 확인해서 자금을 확보해야 한다. 그리고 한가지 중요한 점은 신용대출이 만기 10년에서 오는 7월부터 신용대출 만기를 7년으로 줄인다. 그리고 내년 7월부터는 5년으로 하향 조정한다. 그렇기 때문에 DSR 계산 시, 신용대출 부담이 커지게 된다. 그리고 비주택으로 분류되던 오피스텔과 토지 등도 비주택담보대출을 받을 때 23년 7월부터 DSR 40%를 적용하게 된다.