*필독* 전세 계약 시 주의사항 3가지

발품을 열심히 팔아서 힘들게 구한 전세 집!

계약 시 반드시 체크해야 할 부분들이 있다.

만약 놓치게 된다면 향후 문제 발생 시 큰 불이익이 생길 수 있기 때문에 꼭 기억하자!

 

 

1. 부동산? 직거래?

 

정부의 부동산 정책에도 불구하고

여전히 집값은 올라가고 전세금과 월세 또한 매년 오르고 있다.

또 이사를 하면 이사 비용, 가구 구매 비용 등 돈 들어가는 곳이 한 두 군데가 아니다.

그러다 보면 부동산에 주는 복비도 아깝게 느껴진다.

그래서 부동산 없이 집주인과 직거래를 알아보기도 하는데 이것은 절대 비추천한다.

 

문제 발생 시, 내가 책임져야 하는 부분도 커질 뿐만 아니라,

계약서 작성부터 근저당 확인 등 신경 써야 될 부분이 매우 많아지게 되기 때문이다.

만약에 전세 자금 대출을 생각하고 있다면 더욱더 부동산을 끼고 거래해야 한다.

부동산을 끼고 거래해야  은행 대출이 용이하기 때문이다.

복비가 물론 비싸긴 하지만

일종의 보험이라고 생각하고 안전하게 부동산을 통해서 거래하는 것이 좋다.

 

 

 

2. 융자? 근저당?

 

마음에 드는 집을 발견했다면, 부동산에 가서 등기부등본을 확인해야 한다. 

(보통 부동산에서 알아서 확인해주지만 목돈이기 때문에 크로스 체크할 필요가 있다.)

등기부등본 확인 시 가장 중요한 점은 근저당이다.

 

이사를 자주 했다면 근저당, 융자라는 단어를 들어본 적이 있을 것이다.

어려운 단어이지만 복잡하게 생각할 필요 없다. 

'융자 = 근저당 대출'이란 뜻으로 간단하게 말해서

그 건물 또는 그 집의 '빚'이라고 생각하면 된다.

 

내가 이사 가고 싶은 집의 빚이 얼마나 있는가에 대해서

자세하게 기재되어 있는 서류가 등기부등본인 것이다.

등기부등본에서 등기 목적 부분에 '근저당권 설정' 유무만 확인하면 된다.

 

등기 목적에 '근저당권설정'이라고 기재가 되어 있으면, 빚이 있는 것이고, 그림처럼 삭제표시가 있고 말소가 기재되어 있으면 빚이 없는 것이다.

 

 

근저당권 설정이 없다면,

그 건물 혹은 집에 대한 빚이 없는 것이기 때문에 가장 안전하다.

 

 

경우에 따라서는 근저당 설정이 있지만,

집주인이 내가 입주를 하면

나의 전세금으로 상환을 할 계획이라고 말하는 경우가 있다.

이럴 때에는 반드시 계약서 특약사항에 명시해야 한다.

 

예) 잔금 납부 시 임대인은 근저당권을 말소한다.

 

그 이후 이사 완료 시점에서 부동산을 통해서 등기부등본을 확인하여

반드시 집주인이 근저당권을 말소했는지 다시 확인해야 한다.

말소한다고 말은 했지만 집주인들이 잊어버리고 하지 않거나,

의도적으로 하지 않는 경우도 있기 때문에 꼼꼼하게

체크해야 한다. 

 

 

근저당권 설정이 되어 있다면 그 금액이 어느 정도인지 확인해야 한다.

집의 시세를 고려하여 최악의 상황을 가정했을 때,

나의 전세금이 보호받을 수 있는지를 생각하면 된다.

 

집주인이 빚을 갚지 못하면 집은 경매에 넘어가게 되는데,

그때 근저당 대출과 나의 전세금을 합친 금액이

집 시세를 넘는다면 전세금을 보호받지 못한다.

 

만약 집의 시세가 3억이고

근저당 설정이 2억인데 나의 전세금이 2억이라고 가정한다면,

시세 3억 < 근저당(빚) 2억 + 전세금 2억

 

여기에서는 우선순위가 고려되는데

나의 전세금보다 근저당 설정이 먼저 되어 있었기 때문에

나는 우선순위가 되지 못한다.

이런 경우, 전세금 1억만 돌려받게 되거나 더 보장을 못 받을 수도 있다.

결국 나의 돈 최소 1억을 날리게 되는 것이다.

 

 

보통 부동산에서는 근저당과 전세금 합친 금액이 시세의 70~80% 선이면 괜찮다고 하는데

안전하게 60%선에서 알아보는 것이 좋다.

(만약 경매에 넘어가게 되면 현재 시세보다 낮게 감정되는 경우도 있기 때문에

최대한 소극적으로 금액 마지노선을 결정하는 것이 중요하다.)

 

하지만 어떤 변수가 생기게 될지도 모르기 때문에

되도록이면 근저당 설정이 되어 있는 곳은 피하는 것이 좋다.

나의 전세금은 소중하니깐!

 

 

 

3. 확정일자 받기!

 

 

 

마음에 드는 집을 계약하여 이사를 완료했다면, 주민센터를 방문하여

전입신고와 확정일자를 받아야 한다.

이사를 한 뒤 14일 이내에 신고를 해야 하는데,

가능한 한 빨리 할수록 좋기 때문에

신분증과 계약서를 가지고 방문하면 된다. (빨리 할수록 효력이 빨리 발생하기 때문이다.)

 

• 전입신고 : 나의 주소지가 변경되었음을 신고하는 것
• 확정일자 : 임대차 계약을 하고 임대차 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해 계약 체결일자를 관련 기관에서 확인하여 주는 것 (간단히 말해서 내 전세금을 보호할 수 있는 권리를 갖게 되는 것이다)

 

방문이 어렵다면, 온라인으로 신청하는 것도 가능하다. (계약서 스캔 및 공인인증서 필요)

 

• 전입 신고 : 정부 24 사이트에서 전입신고 검색 후 신청
• 확정일자 : 대법원 인터넷 등기소 사이트에서 신청 

 

 

복잡해 보여도 한번 알고 나면 간단하다.

그리고 집을 구매하지 않는 한 이사는 주기적으로 해야 되기 때문에(슬픈 현실)

충분히 숙지해서 소중한 돈을 절대 손해 보는 일이 없어야 한다.