지역주택조합이란? 지역주택조합 아파트 장단점

모델하우스를 지나갈 때 가끔 보면 서울에 있는 아파트를 4~5억 수준에서 살 수 있다고 광고하는 것을 볼 수 있는데 이것이 지역 주택 조합 아파트이다. 가격 측면에서 매우 메리트가 있는 지역 주택 조합 아파트가 무엇인지 그리고 장단점에 대해서 알아보자.

 

 

 

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1. 지역주택조합 아파트란? (일반 아파트 vs 지역 주택조합아파트)

 

보통 아파트를 지을 때 건설사에서 아파트를 짓고자 하는 곳의 토지를 사들인다. 그리고 개발을 시작하면서, 일반 청약을 한다. 역세권이거나 서울지역 또는 수도권이면 많은 사람들이 해당 아파트를 사기 위해 몰리며, 청약 통장이 있는 사람 중 많은 점수를 보유한 사람이 당첨될 확률이 높다.

반면에, 지역 주택조합은 일단 토지 없이 조합원(주민들의 조합)을 구성한 뒤, 조합원끼리 토지를 공동매입하고, 건설사를 선택하고, 건축비를 부담하는 등 모든 과정을 총괄하게 된다. 일반 아파트와 지역주택조합아파트의 가장 큰 차이는 '토지'의 유무이다. 땅을 먼저 확보하고 진행하는냐 아니면 일단 조합 먼저 만들고 그 다음 땅을 확보하느냐 이다.

 

 

 

2. 지역주택조합 아파트 신청 자격

 

일반 아파트의 경우, 사는 지역이 재개발이나 재건축이 되어 지분을 받지 않는 한, 아파트를 구매하고 싶으면 일반 청약에 신청해야 한다. 하지만 우리가 모두 알고 있듯 좋은 지역의 청약은 로또 수준이다. 반면에 지역 주택조합 아파트는 청약통장이 없어도 된다. 그렇다고 사고 싶은 사람 모두 살 수 있는 것은 아니다. 예를 들어 서울 지역의 지역주택조합 아파트의 경우 자격 요건은 다음과 같다. (세부적인 요소를 다를 수 있지만 대략 아래와 같은 조건을 요구한다.)

1) 아파트 기준 33평형 1채 이상을 가지고 있으면 안 된다. 

   > 1채까지는 괜찮다.

   > 원룸 2채를 가지고 있는 경우는 불가하다. (무조건 한 채까지만 가능하다)

2) 조합 설립 전 1년 전까지 서울, 인천, 경기지역에 6개월 이상 거주해야 된다.  

3) 6개월 이상 세대주여야 한다. 

 

 

 

3. 지역 주택조합 아파트의 프로세스

 

조합원이 구성 되면, 일단 입주자를 1차로 모은다. 입주자를 모으면서 토지도 지속적으로 구매하고, 교통이나 건축 심의 허가도 신청한다. 이 과정을 계속 진행하면서 입주자들을 2차로도 모집하고, 건설사를 선정하고, 사업시행 인가를 받는다. 이 시점에서 마지막 잔여 물량을 일반 청약으로 받는다. 

 

4. 지역주택 조합 아파트 장점

 

일단 가장 큰 메리트는 가격이다. 현재의 시세보다 40~50% 수준의 금액으로 아파트를 구매할 수 있다. 서울지역에서 A지역에 시세 15억 수준의 아파트가 있다면, 지역주택 조합 아파트로 그 지역에 건설한다고 했을 때, 7~8억 수준이면 내 집 마련을 할 수 있게 되는 것이다.

 

5. 지역주택 조합 아파트 단점

 

1) 토지 확보가 쉽지 않다

 

: 일반 아파트의 경우 토지를 미리 매입한 뒤 청약을 시작하지만, 지역 주택 조합 아파트의 경우 입주자들을 모으는 것과 토지 매입을 같이 진행한다. 우리가 드라마에서 보면 재건축 허가를 받아도 현재 살고 있는 주민들이 이사 가지 않아서 용역업체 분들이 가서 부수거나 협박하거나 하는 장면을 본 적 있을 것이다. 이처럼 아파트를 지으려고 했던 토지에 살고 있던 주민들이 더 많은 보상을 요구해서 토지 확보에 어려움이 생길 수 있다.

 

2) 추가 분담금이 발생한다 

 

: A지역에 시세 15억 수준의 아파트를 처음에 7~8억에 살 수 있다는 말에 청약 신청을 해도, 그 금액은 변할 수 있다. 토지확보에 어려움이 생겨 그 지역에 살던 주민들에게 보상금을 더 줘야 되거나, 공사기간이 길어지면 공사 충당금이라는 명목으로 예비 입주자들에게 돈을 더 내야 된다고 말한다. 또한 처음에 정해진 공사기간동안 무이자로 대출을 해주는데, 공사기간이 길어지면 그 대출의 이자도 납입해야 되는 상황이 올 수 있다. 그렇게 여러가지 명목으로 추가 납입을 계속 하게 되면, 결국 시세에 사게 되는 아이러니한 상황이 생길 수도 있다. 처음에 신청을 했을 때는 4년이면 완공된다고 했지만, 토지 문제 때문에 5년~10년까지 공사기간이 늘어나기도 한다.

 

3) 초기 계약금 환불이 어렵다

 

: 처음에 계약을 하면 일주일 이내는 100% 환불이 가능하다 등의 조건을 강조하는데, 사실 계약을 하면 일주일 동안은 싸게 아파트를 구매했다는 생각에 들뜬 기분이기 때문에 환불할 생각을 못한다. 하지만 공사기간이 처음에 말했던 것보다 점점 길어지면, 전재산을 투자한 사람들은 스트레스도 쌓이고, 경제적으로도 힘들어지게 된다. 그래서 차라리 포기하려고 하면 그 과정도 매우 복잡하고, 계약금을 돌려받기도 어렵다. 그래서 지친 사람들은 종종 계약금을 그냥 포기해버리는 경우도 있다. 

 

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아파트 값이 너무 비싸 내 집을 마련한다는 것은 매우 어려운 일이기 때문에 지역 주택조합 아파트가 매력적인 것은 분명하다. 그렇다고 모든 지역주택조합 아파트가 저런 단점을 가지고 있지는 않다. 토지 매입만 원활하게 되면, 상상도 못했던 가격에 아파트를 살 수도 있는 것이다. 하지만 지역주택조합 아파트의 경우 50% 이상이 토지 매입에 어려움을 겪기 때문에 신중하게 선택해야 한다.