전세계약 연장 5% 시 참고사항(5%인상 제한/5%인상 시 복비)

2020년 8월 국회를 통과한 임대법 3차에 근거하여 전월세 상한제를 담고 있는 주택임대차 보호법에서 전세 보증금은 최대 5% 범위 내에서만 증액이 가능하다. 그리고 최대 2년 연장이 가능한데 세부내용과 재계약 시 복비 등의 문제에 대해 알아보자.

 

1. 전세계약 연장 시 참고사항

표준임대차계약서

2020년 12월 10일 이후로 체결된 계약부터는 임차인은 동일한 조건으로 전세계약 연장을 신청할 수 있으며, 임대료는최대 5%범위로만 증액이 가능하다. 본인이 전세 1억에 살고 있다가 재계약 시점에 연장 의사를 밝힌다면, 집주인은 1억 500만 원 이상으로 전세금을 인상할 수 없다. 그렇다면 집주인 입장에서는 무조건 이 조건을 수용해야 할까?

아래 이유들를 제외하고서는 임차인의 연장 계약을 거절할 수 없다.

 

 

 

1) 임차인이 월세를 연속해서 내지 않았을 경우(1월 월세, 2월 월세를 연달아서 내지 않았을 때)

2) 임차인이 2회 연체를 했을 경우(임차인이 월세를 1월에 연체 후 2 월에 지급을 했다가 3월에 또 내지 않았을 때)

3) 집주인과 임차인이 서로 합의를 해서 집주인이 이사비 등을 이미 제공했을 때

4) 임차인이 집주인 동의 없이 집을 다른 사람에게 임대 등을 해서 수익이 발생했을 때

5) 임차인이 고의로 전세집을 파손했을 때

6) 전세집의 일부나 전부가 파손되어서 주거의 기능을 상실했을 때

7) 집주인이 전세집에 실제 거주하겠다고 했을 경우

8) 전세집이 다른 법령에 따라서 철거, 재건축이 진행되어야 할 때

9) 임차인이 집주인 동의 없이 원상 복귀가 불가능한 인테리어 공사를 했을 때

 

대부분의 경우는 임차인이 잘못을 했을 경우 집주인이 연장을 거절할 수 있는데 일반적으로 임차인이 고의로 집을 훼손하거나 파손하는 경우는 없다. 하지만 집주인이 전세집에 거주를 하겠다는 의사를 밝혔다면, 연장은 불가능하고 어쩔 수 없이 다른 집으로 이사를 가야 한다. 단, 이 제도를 악용하여 일부 집주인들이 본인이 거주하겠다는 허위사실을 말한 뒤 공실로 몇 개월 집을 비워두고, 전세금을 더 올려 받으려는 사례가 있다. 집주인이 허위로 거주한 것이 밝혀지면 세입자는 손해배상 청구가 가능하다.

 

 

2. 전세 재계약 5% 연상 시 복비는?

 

집주인과 협의가 되어 2년 전세 연장 시, 전세보증금의 금액이 달라지기 때문에 반드시 계약서를 다시 작성해야 하며, 확정일자도 다시 받아야 한다. 변경된 전세보증금으로 재계약서를 작성하지 않으면 나중에 불이익이 발생할 수도 있다. 그렇다면 재계약서 작성 시, 복비는 어떻게 해야 할까? 부동산 중개 수수료는 아파트, 오피스텔 등 주거 유형 및 보증금에 따라 달라지며 몇 십만원에서 몇 백만 원까지 한다. 전세보증금과 전세계약기간만 변경되는 재계약서 때문에 비싼 중개수수료를 또 지불할 수는 없다. 하지만 부동산 중개법에 의해 상한 요율이 있는 중개수수료와는 달리 재계약 시 중개수수료는 정해진 법령이 현재는 없다. 그렇기 때문에 결국 어떻게 협의하냐에 따라 달라지는 것이다. 재계약 시에 집주인과 협의하여 부동산 중개수수료를 사전에 반드시 정해야 한다. (보통 5만 원~10만 원 선에서 재계약을 많이 진행한다.)

 

 

그리고 집주인이 임대사업자일 경우, 변경된 전세보증금 금액과 변경된 임대기간이 기재된 새로운 표준임대차계약서를 구청에 신고해야 하며, 세입자의 경우 전세자금대출을 했다면 재계약서를 다시 은행에 제출해야 되기 때문에 부동산을 통해서 계약하는 것이 확실한 방법이긴 하다. 

만약 집주인이 세입자에게 계약기간보다 빨리 나가주길 원할 경우 집주인이 복비(부동산 중개수수료)를 전부 부담해야 하며, 세입자가 계약기간 전에 이사를 나가고자 할 경우에는 세입자가 복비(부동산 중개수수료)를 모두 부담해야 한다.