주택임대사업자라면 꼭 가입해야 되는 보증보험 얼마를 내야 할까?

주택임대사업자라면 올해 8월 18일부터 꼭 가입해야 되는 것이 있는데, 보증보험이다. 만약 보증보험을 가입하지 않으면, 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금을 내야한다. 단순히 과태료를 내는 것이 아니라, 징역까지 살게 될지도 모르기 때문에 절대 놓치면 안 된다. 보증보험이 무엇인지 대략 얼마 정도 내야 하는지 알아보자. 

 

 

등록 임대사업자 임대보증금 보증 가입 의무화

등록임대주택에서 임차인이 보증금 미반환 걱정 없이 안심하고 살 수 있도록 앞으로는 '모든' 등록 임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화된다.

 

 

1. 보증보험이란 무엇인가?

 

정부에서 보증보험을 시행하게 된 배경은 세입자들의 보증금에 대한 권리를 보호해주기 위해서이다. FH나 서울보증보험 등 보증보험 업체를 통해서 보증보험 가입을 해야 한다. 만약 임대인이 세입자에게 보증금을 못 주게 되면, 그 기관에서 전세금이나 보증금을 대신 주는 제도이다. 그 다음 보증보험사들이 임대인에게 구상권을 청구하는 시스템이다. 

 

이전의  전세권 설정은 임차인이 100% 다 부담했지만,  보증보험은 임대인이 75% 임차인이 25%를 내야 한다. 보호를 받아서 안전하긴 하지만 지금까지 내지 않던 돈을 내는 것이라 임대인뿐만 아니라 임차인도 불편하기는 마찬가지이다. 

 

 

 

2. 모든 사람이 가입을 해야 되는 것인가? (예외가 있음)

 

현재 이 임대주택법 개정은 2020년 8월 18일에 이루어졌는데, 이전에 임대주택 등록을 한 경우에는 1년간 유예기간을 준다. 하지만 2021년 8월 18일 이후에 새롭게 발생되는 임대차 계약부터는 보증보험에 가입을 해야 한다.

 

1) 2020년 8월 18일 전에 계약한 경우

: 만약 2020년 7월 1일에 계약을 했고 2년 뒤인 2022년 7월 1일에 계약이 만료된다면, 2022년 7월 1일 시점에서 새롭게 체결하는 계약부터 보증보험을 반드시 가입해야 되는 것이다.

 

2) 2020년 8월 18일 이후에 계약한 경우

: 무조건 보증보험에 가입해야 한다. 

 

 

 

3. 보증보험 가입 방법

 

HUG주택도시 보증 공사 , SGI 서울보증, HF한국 주택금융공사 등에서 보증보험 상품을 판매하고 있으며, 보증 공사마다 필요서류, 가입방법, 보증금액, 보증기간, 보증료율 등도 다르기 때문에 비교가 필요하다. 

 

 

http://www.khug.or.kr/index.jsp

HUG 주택도시보증공사

https://www.sgic.co.kr/chp/main.mvc

SGI서울보증

https://www.hf.go.kr/hf/index.do

HF 한국주택금융공사

 

 

4. 보증보험료는 대략 어느 정도 일까?

 

보증보험료는 보증금액, 임대인의 신용도와 주택의 부채비율에 따라 보증료율이 달라지게 된다. 보증금도 작고, 부채비율도 낮다면 수수료율이 낮지만, 만약 보증금 금액도 크고, 부채도 많다면 수수료율이 커지게 된다.

임대인의 상황에 따라 다르기 때문에 정확하게 판단하기 위해서는 보증보험사를 통해 확인해봐야 한다. 하지만 대략 예시를 들어보자.

신용등급별 보증료율 (출처 : 주택도시보증공사)

참고로 부채비율은 간단하게 계산할 수 있다.

부채비율 = (임대보증금+융자금)/주택 가격 X100

예를 들면 보증금이 3억이고 주택 가격이 4억이라면 (3억/4억) X100 = 75% 

부채비율이 75% 인 것이 된다.

 

 

신용등급별 보증료율 표를 참고해서 보증보험료를 계산해본다면,

보증료 산정식 = 보증금액 X보증요율 X전세계약기간/356 

> 아파트 기준

> 보증금 3억

> 2년 계약

 

1) 신용등급이 AA 이상이고 부채 비율이 80% 이하일 때

보증금액 3억 X 보증요율 0.057 X 전세계약기간 2 = 342,000원

 

2) 신용등급이 C, D이고 부채비율이 80% 초과 일 때

보증금액 3억 X 보증요율 1.502 X 전세계약기간 2 = 9,012,000원

 

 

즉, 임대인이 신용등급이 나쁘면, 보증보험료 폭탄을 맞을 수 있다. 앞으로 전세 계약할 때 세입자 입장에서 임대인의 신용등급도 고려사항이 되는 날이 오게 된지도 모른다.